А рыночная ли цена

А рыночная ли цена?

Рыночная цена, как известно, устанавливается рынком — путем выведения некого среднего показателя относительно спроса и предложения на товар.

Между тем не только спрос и предложение влияют на формирование рыночной цены. Так, покупательская способность населения, стоимость производственных мощностей, необходимых для производства товара, стоимость транспортировки товара до конечного потребителя, стоимость услуг обслуживающих организаций по непрерывному обеспечению производства и сохранности товара и иные множественные факторы — все это в совокупности влияет на формирование рыночной цены.

Применительно к юридической практике, наиболее остро встает вопрос об определении рыночной цены недвижимости.

Обобщая, можно выделить три возникающих потребности на четкое определение рыночной цены недвижимости:

1. Определение рыночной цены недвижимости при заключении гражданско-правовых сделок (купля-продажа, дарение и проч.).

В данном случае, конечная рыночная цена по умолчанию определяется участниками сделки (например, при купле-продаже - продавцом или покупателем), после чего стоимость недвижимости указывается в соответствующем договоре, имеющим обязательную силу для сторон договора. В случае разногласий по вопросу определения рыночной цены, стороны могут прибегнуть к такому способу, как привлечение услуг эксперта-оценщика для проведения работ по определению рыночной цены. В этом случае независимый эксперт, имеющий соответствующую государственную лицензию на право проведения оценки, проводит экспертизу, результатом которой становится составление экспертного отчета об оценке, где указывается конкретная рыночная цена.

2. Определение рыночной цены недвижимости на этапе судебного разбирательства. В данном случае, суд устанавливает рыночную цену:

- если сделка сторонами подписана, но в процессе взаимоотношений у сторон возник конфликт, который они не смогли разрешить до суда и возник спор по вопросу определения рыночной цены отличной от той, которая указана в договоре. Здесь у сторон есть возможность предоставить в суд материалы независимой экспертной оценки (которую провел частный эксперт-оценщик) как доказательство своей позиции. Либо, у сторон есть право просить суд о назначении судебной строительно-технической экспертизы (либо товароведческой экспертизы), где в последующем судебный эксперт будет проводить соответствующие работы по установлению рыночной цены недвижимости. Результаты судебной экспертизы будут положены в основу судебного решения. Однако все таки стоит отметить, что если конкретная рыночная цена прописана сторонами в договоре, то оспорить ее в суде будет, в некоторых случаях, затруднительно.

- если стороны судебного спора не подписывали никаких сделок между собой относительно объекта недвижимости, но определение рыночной цены недвижимости является ключевым вопросом в споре, напрямую не связанном непосредственно с договорными отношениями. В этом случает, по аналогии, заинтересованная сторона имеет право предъявлять, как доказательство, свои результаты экспертной оценки либо просить суд назначить судебную экспертизу.

3. Определение рыночной цены недвижимости на этапе исполнительного производства.

На данном этапе рыночная цена определяется не сторонами, не судом, а судебных приставом — исполнителем на этапе после вынесения решения суда и подачи исполнительного листа в отдел службы судебных приставов. Как правило, таким исполнительным листом является лист с требованиями о принудительном взыскании денежных средств с ответчика (должника). Так, если в ходе исполнительного производства, приставу поступает информация из государственных органов о наличии у должника недвижимого имущества (не являющегося последним для должника местом жительства), пристав имеет право поставить вопрос об обращении взыскания не данное недвижимое имущество способом его реализации с публичных торгов. Здесь, недвижимость должника должна быть продана с публичных торгов для расчета с кредитором (взыскателем). Соответственно, в целях передачи имущества на торги, судебный пристав должен привлечь стороннюю организацию (государственную или частную) для установления оценки рыночной стоимости. Результаты оценки, оформленные постановлением пристава-исполнителя, заинтересованная сторона может обжаловать в суде.

 

Старченко Глеб Олегович юрисконсульт

ООО «Юридическая фирма «ЗАЩИТА»

  • Просмотров: 50