Возникновение права собственности застройщика по договору участия в долевом строительстве и основания недействительности договора

Возникновение права собственности застройщика

Договор участия в долевом строительстве (договор долевого участия или договор ДДУ) — документ, на основании которого застройщик (строительная организация) имеет право привлекать денежные средства для постройки объектов недвижимости капитального строительства.

Такими объектами, как привило, являются многоквартирные дома. Например, по договору ДДУ, впоследствии, гражданин может приобрести в собственность квартиру в новостройке, оплатив соответствующий договорной взнос.

Между тем, оплачивая взнос по ДДУ, гражданин не приобретает в собственность квартиру, а лишь подтверждает свое право на получение квартиры в собственность в будущем, после сдачи многоквартирного дома в эксплуатацию.

Говоря о самом застройщике, на момент подписания договора ДДУ, он не обладает собственностью на квартиру. У него есть право собственности (либо права аренды) на земельный участок, на котором планируется возведение многоквартирного дома. Соответственно, право собственности в рассматриваемом случае распространяется только на земельный участок под домом. Впоследствии, по завершении капитального строительства, квартира в доме (по которой заключалось ДДУ), передается дольщику по акту приема-передачи. Далее, акт приема-передачи квартиры, сам договор ДДУ и справка о полной выплате взноса по ДДУ, являются уже основаниями для государственной регистрации права собственности на квартиру.

Важно понимать, что договор ДДУ, как любая гражданско-правовая сделка, может быть признана недействительной по определенным в законе основаниям. Так, существует перечень обязательных положений для заключения договора ДДУ, основными из которых являются определение конкретного объекта недвижимости, в отношении которого заключается договор ДДУ, с обязательным указанием точного его расположения, этажности, метража, с наличием схемы, координат относительно других объектов недвижимости и т. д. То есть, должно быть установлено максимально точное определение объекта недвижимости, которое в дальнейшем будет сдано в эксплуатацию.

Вместе с тем, в договоре должны быть четко прописаны положения о дате планируемой сдачи дома в эксплуатацию, должны быть прописаны денежные суммы, подлежащие оплате дольщиком по договору и т. д. Без соблюдения вышеуказанных положений, договор является по умолчанию недействительным.

Стоит также иметь ввиду, что если у застройщика изначально отсутствовали полномочия для заключения договора ДДУ, то такой договор будет признан недействительным. Например, если застройщик на момент заключения договора не обладал правом собственности (аренды) в отношении земельного участка, если у него не было разрешений на капитальное строительство со стороны уполномоченного органа, если у него отсутствовала проектная документация, а также по другим основаниям, предусмотренным действующим законодательством. В этой связи стоит отметить, что заключать договор с застройщиком необходимо только после тщательной проверки застройщика на юридическую чистоту, в целях минимизации правовых рисков. Данную работу разумнее всего поручить юристу.

Однако, следует помнить, что как и любая сделка, договор ДДУ может быть признан недействительным на иных основаниях, прямо не связанных с несоблюдением формы договора ДДУ. Так, признать недействительной сделку можно, если в момент заключения договора граждан (дольщик) не обладал дееспособностью по психическим основаниям, если совершение для него сделки было изначально под условием кабальности (заведомой финансовой нецелесообразности), если на него оказывалось давление от заинтересованной стороны и т. д.

 

Старченко Глеб Олегович юрисконсульт

ООО «Юридическая фирма «ЗАЩИТА»

  • Просмотров: 108