Удержание имущества должника по договору аренды недвижимости

Удержание имущества должника по договору аренды недвижимости

Удержание имущества должника по договору аренды недвижимости – мера, предпринимаемая арендодателем для стимулирования арендатора к исполнению своих договорных обязательств.

Удержание имущества возможно не во всех случаях, но, исходя из правоприменительной практики, при наступлении определенных обстоятельств.

Почти во всех случаях (применительно к договору аренды), под удержанием подразумевается удержание личных вещей арендатора, оставшихся в арендованном помещении: например, офисных столов, стульев, компьютеров и т.д.
Но необходимо отчетливо понимать, что удержание вещей арендатора возможно только в том случае, если договор аренды прекратил свое действие. Например, в случае если прекращен срок действия договора либо стороны по договору подписали соглашение о прекращении срока действия договора, или договор признан прекращенным на основании решения суда. В ином случае, если по договору аренды арендатор сохраняет право пользования помещением – удержание имущества арендатора будет являться незаконным.

Также, нужно иметь в виду, что даже если договор аренды прекращен, а арендатор продолжает физически пользоваться помещением, то удерживать его имущество, находящееся в помещении, также нельзя против его воли. В этом случае арендодателю необходимо подавать исковое заявление в суд о выселении арендатора из занимаемого помещения. А потом, посредством работы службы судебных приставов, выселять должника по законной процедуре.

То есть, обобщив, делаем вывод, что удержать имущество арендатора, находящееся в помещении, можно, если:

- договор аренды прекращен;
- арендатор физически выбыл из занимаемого помещения.

Следует учитывать также еще следующее обстоятельство. Для законного удержания вещей арендатора, арендодателю необходимо предпринимать определенные действия для «страхования» своих юридических рисков:

- составить акт осмотра помещения с присутствием незаинтересованных понятых, где указать количество и наименование вещей, оставленных арендатором;
- направить заказное письмо с описью вложения по адресу регистрации арендатора с указанием на необходимость оплатить задолженность по договору аренды, приложить копию акта осмотра помещения, поставить арендатора в известность, что указываемое имущество удерживается арендодателем до момента исполнения обязательств арендатором по договору аренды;
- поменять замки на двери, ведущей в помещение (дабы исключить возможность своевольного проникновения арендатора в помещение и завладение вещами), на двери разместить уведомление с указанием на факт удержания вещей (со ссылкой на нормы законодательства) и указанием контактных номеров для связи с арендодателем для урегулирования вопроса.

В случае, если арендатор исполнит свои обязательства по договору в полном объеме – у арендодателя пропадает право на удержание имущества арендатора. И в этом случае имущество подлежит передаче арендатору по передаточному акту.

Добавим, что закон позволяет осуществлять хранение вещей арендатора не только по адресу нахождения арендуемого помещения, но и по любому иному адресу на выбор арендодателя. Но в этом случае, арендодателю необходимо быть точно уверенным, что он поставил в известность арендатора о месте нахождения удержанных вещей.

Наконец, упомянем, что в случае удержания вещей, у арендодателя есть право на реализацию вещей в законном порядке, в случае неисполнения арендатором своих обязанностей по договору. Но эта мера, на практике, является реально возможной, в случае длительного неисполнения арендатором своих обязательств. Прибегать к процедуре реализации имеет смысл в последнюю очередь, так как арендатор, в случае реализации имущества, может оспорить факт реализации в суде по самым разнообразным основаниям, что может явиться для арендодателя существенной проблемой.

 

Старченко Глеб Олегович юрисконсульт

ООО «Юридическая фирма «ЗАЩИТА»

  • Просмотров: 223