Как застраховаться от неявного обременения квартиры

Как застраховаться от неявного обременения квартиры

Продажа-покупка объекта недвижимости – очень ответственный шаг, в силу того что недвижимость в наше время стоит немало денежных средств, поэтому необходимо подходить к данному вопросу с особой щепетильностью. При этом это касается, как продавца, так и покупателя.

Для первых важно, чтобы сделка прошла успешно и получить свои денежные средства, для вторых – регистрация права собственности в органах Росреестра. В настоящей статье мы поговорим об обременениях, которые могут стать препятствием для проведения сделки.

Право пожизненного пользования

Данное обременение лучше всего рассмотреть на основании примера «Семья Ивановых получила квартиру на основании Договора передачи недвижимости в собственность граждан, при этом на момент приватизации в квартире было зарегистрировано 4 человека, но право собственности зарегистрировано только на супругов, а например, родители одного из супругов отказались от приватизации, подписав отказ от приватизации, который был приложен при регистрации права собственности. За отказавшимися от приватизации граждан будет сохранено право пожизненного пользования квартирой. Данное обременение не регистрируется в органах Росреестра, соответственно потенциальный покупатель, проверив только выписку из ЕГРН, не получит полную картину о наличии скрытых обременений на кварту. Поэтому, заключая договор купли-продажи на объект недвижимости, полученный ранее по договору приватизации, необходимо также запросить справки формы 9 и формы 12, в которой также будут отражены отказники от приватизации» Заключая договор купли-продажи на такой объект, самый оптимальный вариант, осуществлять все расчеты через депозит или банковскую ячейку, с условием выписки, всех прописанных в квартире граждан.

Невыделенная доля несовершеннолетних

Следующая довольно распространенная ситуация связана с тем, что родитель не выделил обязательную долю на своих детей. Такая ситуация часто складывается, когда родители при приобретении жилья используют материнский капитал и ипотечные средства. Банки зачастую против выделения доли на детей, до фактического погашения кредита, и родители подписывают нотариальное обязательство о выделе доли на несовершеннолетних детей, после погашения ипотеки. Но в силу того, что погашение кредита довольно длительная процедура, соответственно родители в дальнейшем просто забывают выделить долю на своих детей. Поэтому, приобретая квартиру, приобретенную с использованием материнского капитала, необходимо проверить выделена ли доля на детей. Если доля выделена и зарегистрирована в Росреестре, а дети не достигли совершеннолетия, то необходимо получить разрешение органа опеки и попечительства на продажу квартиры. Если же доля не была выделена, то желательно, чтобы продавец, сначала выделил долю детям, получил разрешение органа опеки, а уже после этого выходить на сделку.

Заявление об отказе в регистрации без личного участия собственника

Данное обременение появилось не так давно и связано с большим количеством различного рода мошенников. Последнее время довольно часто можно услышать о случаях обмана одиноких старушек, которым втерлись в доверие лица, получили доверенность на регистрацию прекращения права собственности. В связи с этим многие граждане подали заявления через органы МЦФ о невозможности проведения сделок без личного участия граждан. Данные обременения также не отображаются в выписках из ЕГРН. В случае подачи документов на регистрацию по доверенности от продавца, покупатель получит пакет документов обратно без регистрации с указанием на вышеуказанное заявление. Поэтому самый простой выход из такой ситуации подача документов с личной явкой всех сторон сделки.

Обременения приставов, банков или иные обременения

Часто складываются ситуации, когда собственник не знает об обременения наложенных на его объекты недвижимости. Например, он приобрел квартиру в ипотеку. Оплатил все проценты и сумму основного долга, в банке его заверили, что самостоятельно снимут обременение, но в этот день, зависла программа или по иным причинам заявление на погашение не было отправлено в Росреестр. Для самостоятельного погашения записи об ипотеке, необходимо получить от залогодержателя чистую закладную и подать ее в МФЦ.

Также обременения могут быть наложены службой судебных приставов в рамках исполнительного производства, либо на основании Определения суда об обеспечительных мерах, если в отношении собственника инициирован судебный процесс. Постановления судебного пристава исполнителя об отмене запретов могут быть получены должником, после погашения имеющейся задолженности и прекращения исполнительного производства. Определение об отмене обеспечительных мер получается в суде, после вынесения решения, либо путем подачи частной жалобы в вышестоящий суд и вынесения Определения о его отмене.

Также есть обременения, которые не препятствуют проведению сделок с недвижимостью, но их указание обязательно в договоре. Такими обременениями могут быть – объекты культурного наследия, обязательства по сохранению объекта культурного наследия. Данное обременение регистрируется на основании приказа КИГИОП о признании объекта – культурным наследием. В качестве таких объектов могут выступать, различные предметы интерьера, двери, обрамление потолка, винтажные лестницы и т.д.

 

Лобанов Николай Игоревич юрисконсульт

ООО «Юридическая фирма «ЗАЩИТА»

  • Просмотров: 71