Юридическая проверка квартиры

Юридическая проверка квартиры

Прежде чем провести сделку купли-продажи квартиры, мы советуем Вам обратится к нам. Вы получите юридическое сопровождение такой сделки и обезопасите себя от любых рисков. Закажите у нас юридическую проверку квартиры в Санкт-Петербурге!
+7 (812) 912 1003

Проверка квартиры

Один из наиболее распространённых заказов в практике Юридической фирмы Защита является проверка квартиры. Часто наш клиент желает приобрести квартиру, комнату или земельный участок с домом. Однако значительная стоимость недвижимости порождает и значительные риски. 
Часто с задачей проверки квартиры на юридическую чистоту, граждане Санкт-Петербурга обращаются в риэлторские фирмы, которые обещают тщательную проверку квартиры по секретным базам чуть ли ни ФСБ и ЦРУ. На деле погоня риэлторов за прибылью и желание получить комиссионные во что бы то ни стало ведёт к весьма поверхностному анализу на уровне «Надо выписку посмотреть».
 
Мы решили детально описать, как осуществляется проверка объекта недвижимости в Юридической фирме Защита. Раскроем свою методику.

Первый этап юридической проверки квартиры


Получение исходных данных

Юрист получает исходные данные для юридической проверки квартиры.
Это:
А. Документы по сделке
Б. Условия сделки
 

Документы по сделке

Обязательно необходимо
свидетельство о государственной регистрации права (для объектов, приобретённых после 15.07.2016 года Выписка из ЕГРП, после 01.01.2017 г. выписка из ЕГРН.)
правоустанавливающий документ (договор купли-продажи, договор дарения, договор участия в долевом строительстве, свидетельство о праве на наследство, решение суда и т.д.), то есть то, на основании чего человек стал собственником объекта недвижимости Форма 9.
Паспорт собственника.

Дополнительно могут быть представлены
Форма 7
Форма 12
Кадастровый паспорт
Технических паспорт
Фото объекта
Соглашение о порядке пользовании и др.
 

Условия сделки

Выяснению подлежит следующая информация
Кто продавец и покупатель
Сумма сделки и её валюта
Срок сделки
Объект недвижимости, выступающий предметом сделки
Нужно ли согласие супруга или заявление, что собственник не состоял в браке
Особые условия сделки (например, наличие отказников, наличие существующей ипотеки)
Наличие «публичных» ограничений (объект культурного наследия, зона ЛЭП)
Размер расходов по проведению сделки.

Оценка правовых рисков

Получив исходные данные, юрист начинает проверку и оценку правовых рисков. А именно

Проверка права собственности. Выяснению подлежит вопрос, является ли лицо собственником продаваемого имущества. Средствами проверки выступают свидетельство о государственной регистрации права, выписка из ЕГРП (ЕГРН), правоустанавливающий документ и форма 9. При приобретении объекта по возмездной сделке (купля-продажа, рента, долевое участие в строительстве, ЖСК и др.) следует выяснить, состоял ли заёмщик в браке на момент этой сделки. Если состоял, требуется нотариальное согласие супруга на заключение договора купли-продажи. Если не состоял — нотариальное заявление, что не состоял в браке. При безвозмездных сделках (дарение, наследство, приватизация) этого, чаще всего, не требуется. Однако иногда встречаются квартиры, приватизированные не в долевую, а в совместную собственность, что также потребует согласия всех сособственников на продажу такой квартиры. Также следует обратить внимание на дату выдачи свидетельства о регистрации права. Если оно выдано до 30.01.1998 года, следует отказаться от немедленного проведения сделки и предложить перерегистрацию ранее возникшего права собственности.
Проверка права пользования. Выяснению подлежит вопрос о количестве лиц, зарегистрированных на данном объекте недвижимости. Средством проверки выступает форма 9. Особое внимание следует уделить лицам, отказавшимся от приватизации в пользу других членов семьи (далее отказники), если правоустанавливающим документом выступает договор передачи квартиры (комнаты) в собственность граждан. Для этого необходимо сопоставить дату приватизации по этому договору и дату регистрации гражданина в квартире. Так, если договор приватизации заключён 01.09.2009 года на одного человека, а из формы 9 следует, что член его семьи прописан в квартире с 1999 года, то, скорее всего, этот член семьи является отказником. На это следует указать брокеру (заёмщику). Также, встречались ситуации, когда сам правоустанавливающий договор (например, дарения) содержал пункт о том, что предыдущий собственник сохраняет право пожизненного пользования. Бывали ситуации, когда право пользования прописанного лица было закреплено судом. Также помимо отказников, существуют члены семьи собственника ЖСК, включённые в ордер на момент предоставления квартиры. К ним по аналогии применяют нормы об отказниках. Увидеть их также можно по форме 9, если они были зарегистрированы в квартире с той же даты, что и собственник.
Проверка собственника. Особое внимание обратить на его совершеннолетие. Также необходимо убедиться, что паспорт собственника не просрочен. При желании нашего клиента, продавцу необходимо разъяснить, что для проведения сделки от продавца потребуется заключение добровольного психиатрического освидетельствования. Также следует проверить паспорт гражданина на предмет утери и недействительности. Сделать это необходимо по ссылке http://services.fms.gov.ru/info-service.htm?sid=2000. Дополнительно необходимо проверить заёмщика по базе судебных приставов http://fssprus.ru/iss/iP, так как при наличии исполнительных производств могут быть аресты на недвижимость. Отдельно следует осуществить проверку квартиры по базе ГАС правосудие. Для этого необходимо на сайте районных судов по месту регистрации собственника и по месту нахождения объекта недвижимости проверить наличие судебных дел. Возможно, кто-либо из предыдущих собственников оспаривает существующее право собственности.
Проверка обременений. Осуществляется посредством запроса электронной выписки ЕГРН. Юридическая фирма Защита имеет официальный доступ к электронной базе выписок из Единого государственного реестра недвижимости. Это позволяет нам незамедлительно получить важнейшую информацию о любом объекте недвижимости.

Результат выписки

Выписка может указывать на наличие ипотеке на объекте.
Отдельное внимание надо уделить обременению в виде указания на выявленный объект культурного наследия. Это не препятствует проведению сделки, но в договоре должно быть указано на данное обременение. При сделках с земельными участками часто есть указание на обременение в виде «Зоны ЛЭП» или «Водоохранной зоны». Такие обременения также обязательно следует указывать в договоре купли-продажи.

Проверка ограничений. В данном случае в выписке из ЕГРН следует обратить внимание на возможные аресты и запреты судебных приставов в рамках неисполненных исполнительных производств или в рамках предварительных обеспечительных мер.
В случае, если квартира не прошла проверку по какому-либо пункту, следует немедленно сообщить об этом нашему клиенту и отказаться от проведения сделки либо существенно изменить её условия.

Почему следует обратиться к нам

Проверка квартиры на юридическую чистоту, является одной из ключевых услуг Юридической фирмы Защита. Мы стараемся максимально обеспечить безопасность нашего клиента и свести к минимуму все возможные риски.
 

 
Заказать проверку квартиры  +7 (812) 934 88 41

Услуги