Сопровождение сделки с недвижимостью находящейся в залоге

Сопровождение сделки с недвижимостью находящейся в залоге

В практике Юридической фирмы Защита по сопровождению сделок с недвижимостью в Санкт-Петербурге, достаточно часто возникает необходимость проведения сделок по продаже квартир, находящихся в залоге у частного инвестора. Например, один человек выдал другому займ под залог его квартиры или комнаты. Заёмщик не может вернуть сумму займа. Он договаривается со своим кредитором о продаже этой квартиры. Сумму, полученную со сделки, инвестор и собственник разделят в соответствии с размером задолженности.

Однако такая сделка с недвижимостью несёт определённые риски для кредитора-залогодержателя. Ему предстоит снять обременение в виде ипотеки ещё до фактического получения денежных средств. При этом, сама сделка с недвижимостью может и не состояться, а ипотека уже будет снята.

Решение

Выходом из ситуации могло бы стать сохранение ипотеки и её последующее снятие уже после перехода права собственности на покупателя. Но в этом случае покупатель, скорее всего, будет против покупать объект недвижимости, обременённый залогом (ипотекой).

Рассмотрим, как согласовать интересы всех сторон при такой сложной сделки!

В сделке участвует покупатель, продавец -залогодатель, залогодержатель. По итогу нашего юридического сопровождения такой сделки с недвижимостью покупатель должен получить право собственности на покупаемую квартиру или комнату. Продавец-залогодатель желает расплатиться по своему долгу перед инвестором и получить себе остаток сумму с продажи. Инвестор-залогодержатель желает получить сумму, выданного им, займа.

Рассмотрим поэтапно сопровождение сделки с заложенным объектом недвижимости.

1. Согласовать суммы, возвращаемой заемщиком с продажи
Перед подготовкой сделки необходимо согласовать с инвестором и залогодателем точную сумму, подлежащую оплате с продажи объекта. К этой сумме необходимо добавить размер комиссионных и накладных расходов.

2. Согласование условий с покупателем
С покупателем важно согласовать условие о том, что денежные средства, причитающиеся залогодержателю и риэлтору, будут помещены в отдельные ячейки (или конверты с отдельным доступом). Доступ у залогодержателя будет при предоставлении выписки из ЕГРН (Единого государственного реестра недвижимости) о переходе права собственности и уведомления о прекращении ипотеки. В условиях доступа не следует допускать указания акта приёма-передачи квартиры и формы 9 с отметкой о снятии с учёта зарегистрированных лиц.

3. Подготовка сопутствующих сделки документов
Перед сопровождением сделки с недвижимостью должны быть готовы следующие документы
- Договор купли-продажи объекта недвижимости с указанием на наличие обременения в виде ипотеки - Расписка к договору купли-продажи
- Акт приёма-передачи объекта недвижимости
- Согласие супругов продавца и покупателя или заявления об отсутствии брака
- Согласие залогодержателя на отчуждение объекта недвижимости
- Доверенность залогодержателя на регистрацию прекращения ипотеки
- Доверенность залогодателя на регистрацию прекращения ипотеки
- Акт возврата денежных средств по договору займа в единственном экземпляре
- Соглашение о расторжении договора займа с одновременным залогом

4. Закладка документов и денежных средств
Для закладки денежных средств и документов рекомендуем выбирать депозитарий по адресу: СПб, ул. Восстания 6. Обязательно использование так называемого эксперт-сейфинга, так как эта форма даёт возможность самостоятельного доступа всем сторонам сделки к своим конвертам.

В конверт инвестора-залогодержателя должна быть заложена причитающаяся ему сумма. В конверт продавца-залогодателя – акт возврата денежных средств и причитающаяся ему сумма с продажи объекта недвижимости. В конверт покупателя – расписка о получении продавцом всей суммы, указанной в договоре купли-продажи.

Условия доступа участников сделки в договоре аренды сейфовой ячейки должны быть сформулированы следующим образом:
А.) Инвестор-залогодержатель получает свой конверт без присутствия остальных арендаторов депозитной ячейки при предъявлении - подлинника выписки из ЕГРН (либо его нотариальная копия), подтверждающей переход права собственности на собственника после отчуждения объекта недвижимости. (Без обременения). Иных условий (предъявление «чистой» формы 9 или акта приёма-передачи объекта недвижимости) быть не должно. Инвестор-залогодержатель не должен зависеть от фактической передачи объекта недвижимости или от выписки из квартиры предыдущего собственника и членов его семьи. На аналогичных условиях выдачи также может быть заложен конверт риэлтора, с суммой комиссионного вознаграждения. По согласованию с инвестором-залогодержателем сумма риэлтерского вознаграждения может быть включена в конверт инвестора.
Б.) Продавец-залогодатель получает свой конверт без присутствия остальных арендаторов депозитной ячейки при предъявлении одновременно
- подлинника выписки из ЕГРН (либо его нотариальной копии), подтверждающей переход права собственности на собственника после отчуждения объекта недвижимости. (Без обременения).
- оригинала справки о регистрации (формы 9) датой после заключения договора купли-продажи об отсутствии зарегистрированных лиц на объекте недвижимости.
- оригинала акта приёма-передачи проданного объекта недвижимости. Акт должен быть подписан продавцом и покупателем.
В.) Покупатель получает свой конверт без присутствия остальных арендаторов депозитной ячейки при предъявлении одновременно
- подлинника выписки из ЕГРН (либо его нотариальная копия), подтверждающей переход права собственности на собственника после отчуждения объекта недвижимости. (Без обременения).
- оригинала акта приёма-передачи проданного объекта недвижимости. Акт должен быть подписан продавцом и покупателем.

Важный момент

При сопровождении сделки с недвижимостью важно учесть, что в договоре аренды депозитной ячейки принято прописывать и условия получения заложенных денег покупателем, если сделка не состоялась. Как правило, в этом случае, покупатель забирает денежные средства. Здесь кроется главная опасность для инвестора-залогодержателя. Он может подать заявление о регистрации прекращения ипотеки. Росреестр прекращение ипотеки зарегистрирует. А сама сделка по продаже недвижимости не состоится. В этом случае инвестор потеряет право залога, а денег от покупателя не получит. Взыскать долг с заёмщика будет весьма затруднительно.
Поэтому мы рекомендуем предусмотреть в договоре отсутствие возможности у покупателя получить из ячейки денежные средства обратно даже если регистрация сделки не состоится. В этом случае у покупателя и продавца не будет возникать соблазна расторгнуть договор купли-продажи ещё до его государственной регистрации.

5. Подписание договора купли-продажи сопутствующих документов
Покупатель и продавец-залогодержатель подписывают договор купли-продажи с указанием на наличие обременения в пользу залогодержателя. Также должны быть прописаны реквизиты договора займа с одновременным залогом недвижимости. Затем осуществляется подписание сопутствующих документов.

6. Подача на регистрацию
Перед подачей на регистрацию следует согласовать какая из сторон будет осуществлять эти действия. На регистрацию сделки с недвижимостью следует подавать одновременно два комплекта документов. Один на регистрацию перехода права собственности по заключённому договору купли-продажи.

Комплект включает в себя:
- Договор купли продажи в количестве экземпляров равном количеству сторон и ещё один экземпляр для регистрирующего органа.
- Свидетельство о регистрации права (или выписка из ЕГРН)
- Согласие супруга покупателя или нотариальное заявление об отсутствии заключённого брака
- Согласие супруга продавца или нотариальное заявлении о том, что квартира покупалась вне брака (при приобретении по возмездным сделкам)
- Согласие залогодержателя на отчуждение объекта недвижимости
- Доверенность от покупателя на регистрацию возникновения права собственности
- Доверенность от продавца на регистрацию прекращения права собственности
- Документ об оплате госпошлины Другой комплект на регистрацию прекращения ипотеки. Он включает: - Заявление о регистрации прекращения ипотеки
- Доверенность залогодержателя на регистрацию прекращения ипотеки
- Доверенность залогодателя на регистрацию прекращения ипотеки.

7. Снятие продавца с регистрационного учета
Сразу после подачи документов на регистрацию необходимо сказать продавцу, чтобы он и члены его семьи, прописанные в проданной квартире, обратились в Отдел вселения и регистрационного учёта (ОВИР) с заявлениями о снятии с регистрационного учёта. Для этого они должны иметь при себе паспорт. Примерно через неделю после обращения в ОВИР (его часто называют паспортный стол) продавец должен получить там так называемую «чистую форму 9». То есть, справку об отсутствии зарегистрированных лиц в проданной квартире или комнате. Её лучше взять в двух экземплярах. Этот документ необходим продавцу для получения денежных средств из депозитарной ячейки.

8. Получение документов с регистрации

В случае, если документы по регистрации сделки получает сторона покупателя необходимо настаивать, чтобы их риэлтор ещё перед фактическим получением купленного объекта недвижимости отметил в администрации депозитария полученную выписку из ЕГРН о переходе права собственности. Факт предоставления ЕГРН в депозитарий необходимо проверить. Если это не сделано, следует отложить подписание акта приёма-передачи и самостоятельно заказать выписку из ЕГРН либо договориться о передаче выписки в момент подписания акта приёма-передачи квартиры.

9. Получение денежных средств инвестором залогодержателем
После того, как выписка из ЕГРН отмечена в депозитарии инвестор может забрать из ячейки денежные средства, получив паспорт.

10. Передача объекта недвижимости
Фактическая передача объекта недвижимости оформляется подписанием акта приёма-передачи. Возможно администрация депозитария требует его подписания по определённой форме. В этом случае необходимо придерживаться этой формы.

11. Получение денежных средств продавцом
Продавец самостоятельно получает денежные средства и акт возврата денежных средств по договору займа из депозитарной ячейки. Юристу необходимо убедиться, что продавец смог получить свой конверт. Юридическая фирма Защита осуществляет юридическое сопровождение сделок с недвижимостью различной степени сложности. В нашей практике часто встречаются случаи, когда продаваемый объект недвижимости, обременён ипотекой. Такие сделки лучше проводить специалисту с опытом!

Жители города Санкт-Петербург, могут получить консультацию юриста по сопровождению сделок с недвижимость, в компании Защита - бесплатно!  

Кузнецов Михаил Владимирович - генеральный директор

ООО «Юридическая фирма «ЗАЩИТА»

  • Просмотров: 259