Обмен квартиры (недвижимости)

Обмен квартиры (недвижимости)

Обмен квартиры (недвижимости) – возмездная сделка, направленная на приобретение объекта недвижимости одной стороной, с обязательством одновременной передачи другой стороне объекта недвижимости, принадлежащей первой на праве собственности.

При этом такая сделка подлежит оформлению путем подписания договора мены. На примере сделки с обменом квартир, договор мены может предполагать как отложенное обязательство обмена квартир на определенный договором срок, так и обязательство к обмену квартир в момент подписания договора мены.

Договор мены, по общему правилу, подлежит государственной регистрации в органе Росреестра – федеральной службе государственной регистрации кадастра и картографии. Договор мены законодательно регулируется гражданским кодексом, при этом к договору мены применяются правила по особенностям сделок купли-продажи. В частности, обе стороны по сделке являются одновременно и продавцами, и покупателями. По общему правилу, квартиры, подлежащие обмену, юридически признаются равноценными по номинальной стоимости. Однако, в случае неравноценности обмениваемой недвижимости, сторона, которая меняет свою квартиру на квартиру большей стоимости, обязана возместить другой стороне разницу в стоимости обмениваемых квартир.

Нередки случаи злоупотребления одной из сторон по договору мены своего права. Так, встречаются случаи, когда первая сторона по договору исполнила свою обязательство по фактической передаче квартиры в распоряжение другой стороне, а вторая сторона не исполнила аналогичное обязательство перед первой. В этом случае применяются правила, предусмотренные гражданским кодексом, о встречном исполнении обязательств. Так, в любом случае, добросовестная сторона по сделке вправе приостановить исполнение обязательства по передаче квартиры либо, если обязательство уже исполнено – потребовать от недобросовестной стороны возмещения убытков. В случае возникновения необходимости судебного разбирательства по факту неисполнения обязанности по встречному исполнению, заинтересованная сторона (инициатор судебного разбирательства), должна предоставить суду доказательства исполнения своей обязанности по передаче квартиры в рамках договора мены.

Важно помнить, что согласно федеральному законодательству, если договором не указан иной порядок, собственность на обмениваемые квартиры возникает с момента фактической передачи квартир обеими сторонами друг другу в рамках взаимного исполнения обязательств.

Также, законодатель предусмотрел ответственность для стороны по договору мены, действиями которой был причинен вред другой стороне.

Например, если по основаниям, предусмотренным обязательствами, возникшими до заключения договора мены, у стороны была изъята квартира, которую тот получил в обмен, третьим лицом, эта сторона (пострадавший контрагент), вправе потребовать от другой стороны (у которой возникли обязательства перед третьим лицом до заключения договора мены), возврата квартиры, переданной по договору мены либо возмещения убытков.

Между тем, сторона, которая в этом случае должна вернуть квартиру или возместить убытки, может быть освобождена от гражданской ответственности, если докажет, что пострадавшая сторона по сделке договора мены, знала об обязательствах виновной стороны перед третьим лицом.

 

Старченко Глеб Олегович юрисконсульт

ООО «Юридическая фирма «ЗАЩИТА»

  • Просмотров: 36