Оценка недвижимости

Оценка недвижимости

Как известно, недвижимое имущество (земля, дом, квартира, комната и т.д.) имеет свою рыночную и кадастровую стоимость.

Кадастровая стоимость устанавливается органом государственного кадастрового учета и является стоимостью объекта в номинальном (формальном) выражении, введенная в обращение для упрощения учета объектов в реестре объектов недвижимости.

В этой связи, влиять на кадастровую оценку собственник объекта недвижимости не может, так как кадастровая стоимость устанавливается государственным органом – тем органом, который присваивает кадастровый номер объекту недвижимости.

Между тем, реальная рыночная стоимость объекта недвижимости, в отличие от кадастровой стоимости, является отражением стоимости объекта недвижимости на свободном рынке, исходя из стоимости покупки-продажи объекта в отношении любых третьих лиц.

Реальная стоимость недвижимости, как любая другая рыночная стоимость, подлежит корректировке в зависимости от условий рынка, волеизъявления заинтересованной стороны и постановления суда. Так, оценка недвижимости происходит самим рынком недвижимости, который регулирует ценовой коэффициент в зависимости от многочисленных факторов, например, стоимость квадратного метра недвижимости в районе нахождения объекта, удаленность объекта от основных автомагистралей (линий метрополитена), наличие парков и рекреационных зон и т.п.

Также, оценка недвижимости происходит при всяком подписании сделки купли-продажи недвижимости, где стороны согласуют конкретную стоимость объекта при отчуждении. В этой связи, стороны вправе устанавливать стоимость объекта недвижимости по своему усмотрению.

Немаловажно также будет упомянуть, что стоимость недвижимости может быть установлена Постановлением суда. Например, при заключении договора займа с одновременным залогом (ипотеки), при обращении в суд с исковым заявлением по этому договору с требованием о взыскании денежных средств и обращении взыскания на объект недвижимого имущества в целях удовлетворения денежных требований взыскателя, первоочередной задачей является установление продажной стоимости недвижимого имущества, из которой взыскатель впоследствии получит свое удовлетворение по договору займа. В данном случае действует правило, что в случае несогласования указанной цены между сторонами (заемщиком и займодавцем) до начала судебного разбирательства – то на стадии судебного процесса продажная цена определяется судом.

В данном случае суд принимает во внимание доказательства продажной цены, предъявляемые сторонами по делу. И в этой связи ключевым доказательством будет являться заключение независимого эксперта по оценке рыночной стоимости объекта недвижимого имущества. Заключение независимого эксперта может быть предъявлено в судебный процесс в виде судебно - товароведческой экспертизы, назначаемой судом по ходатайству заинтересованной стороны, либо в виде независимой экспертной оценки рыночной стоимости недвижимого имущества, проведенной сторонней коммерческой организацией.

В данном случае, на основании предъявленного заключения эксперта, суд устанавливает начальную продажную стоимость недвижимого имущества, равную восьмидесяти процентам от стоимости недвижимого имущества, указанного в экспертном заключении. Впоследствии, недвижимое имущество реализуется с публичных торгов по этой цене; сумма задолженности ответчика перед истцом по договору займа выплачивается истцу из вырученной суммы, остальные денежные средства – возвращаются ответчику (заемщику).

 

Старченко Глеб Олегович юрисконсульт

ООО «Юридическая фирма «ЗАЩИТА»

  • Просмотров: 42